Die Transformation von Büroflächen zu Wohnraum

Der anhaltende Trend beim Home-Office könnte in Deutschland aus nicht mehr benötigten Büroräumen allein in Großstädten rund 60.000 neue Wohnungen schaffen, so eine aktuelle Studie von ifo-Institut und Colliers-Immobilien

(red/czaak) Homeoffice verändert die Art und Weise wie Büros genutzt werden nachhaltig. Die Homeoffice-Quote in Deutschland liegt seit knapp zwei Jahren stabil bei einem Viertel der Beschäftigten und mehr als zwei Drittel der Unternehmen. Nun verkleinern sich insbesondere Dienstleistungsunternehmen, die den größten Anteil an Büroflächen nutzen und ziehen in moderne, zentral gelegene Standorte um.
Zudem passen Unternehmen ihre Büros an die neuen Arbeitsbedingungen an: Sie setzen vermehrt auf Desk Sharing und erweitern Besprechungs- und Sozialräume. Auch hier sind es insbesondere große Dienstleister, die ihre Büronutzung flexibilisieren, die Ausstattung modernisieren und die IT-Infrastruktur verbessern.

Ein kleiner Teil der möglichen Umnutzungen auch wirtschaftlich realisierbar
Diese Umwandlung von Büroflächen könnte in den sieben größten deutschen Städten rund 60.000 neue Wohnungen für 102.000 Menschen schaffen. Dies zeigt eine neue Studie des ifo Instituts und des Immobilienberaters Colliers für Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf. „Leerstehende Büros können den Wohnungsmangel in den Großstädten lindern. Doch nur ein kleiner Teil der möglichen Umnutzungen ist auch wirtschaftlich realisierbar“, sagt Simon Krause, vom ifo Institut als Ko-Autor der Studie.

Laut den Erhebungen sind rund 30 Prozent der leerstehenden Büroflächen in technischer und baurechtlicher Hinsicht in Wohnraum umwandelbar. Bezogen auf den aktuellen Büroleerstand entspricht dies 2,3 Millionen Quadratmeter. Betrachtet man den künftig sinkenden Büroflächenbedarf, könnten weitere 3,5 Millionen Quadratmeter hinzukommen. Rund 20 Prozent der Fläche gingen durch die Umwandlung verloren.

Es braucht kreative Nachnutzungskonzepte
Unter Berücksichtigung dieser Parameter und bei Annahme einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von 77 Quadratmetern und eine Haushaltsgröße von 1,7 Personen, könnten trotzdem rund 60.000 Wohnungen für 102.000 Menschen entstehen. „Wegen der begrenzten Wirtschaftlichkeit von Umnutzungen braucht es kreative Nachnutzungskonzepte, etwa Teilumnutzungen und die Quartiersentwicklung, um städtische Bedarfe wie Wohnen, Gewerbe oder Freizeit zu decken“, erläutert Andreas Trumpp von Colliers und auch Ko-Autor der Studie.

Die Studie zeigt in Fallbeispielen auf, unter welchen Bedingungen die Umnutzungen gelingen. Erhebungen geht davon aus, dass bis 2030 die Nachfrage nach Büroflächen um etwa 12 Prozent sinkt. „Durch Homeoffice wird der Leerstand und das Risiko von Bürogebäuden ohne Nachnutzung weiter steigen. Und ganz generell wird das Büro zunehmend zu einem Ort für persönliche Zusammenarbeit, Kreativität und Identifikation“, ergänzt Simon Krause vom ifo Institut.

Die Studie verknüpft die Daten der kürzlich publizierten Homeoffice-Umfragen des ifo Instituts (economy berichtete) unter 9.000 Unternehmen mit anonymisierten Bürovermietungsverträgen aus der Datenbank von Colliers. Die Daten wurden dem ifo Institut für dieses Projekt von Colliers unentgeltlich zur Verfügung gestellt.