Der pri­vate Woh­nungs­markt in Wien erlebte in den ver­gan­ge­nen Jah­ren einen tie­fen Wan­del. Die viel­zi­tierte Gen­tri­fi­zie­rung kann die­sen aber zumin­dest bei den ver­brei­te­ten Zins­häu­sern kaum erklä­ren, so eine Stu­die von ÖAW und Archi­tek­tur­büro HuB.

Zins­häu­ser aus der Grün­der­zeit (Anm. von 1848 bis 1918) spie­len auf dem Wie­ner Woh­nungs­markt eine rele­vante Rolle, quan­ti­ta­tiv und auch wegen ihrer Zugäng­lich­keit : “Die Mie­ten sind hier gesetz­lich gede­ckelt und daher mie­ten viele Neu­an­kömm­linge erst­mal dort Woh­nun­gen. Diese sind bil­lig und im Gegen­satz zu Genos­sen­schafts- oder Gemein­de­woh­nun­gen für jeden gleich zugäng­lich”, erklärt Robert Musil vom Insti­tut für Stadt und Regio­nal­for­schung der Öster­rei­chi­schen Aka­de­mie der Wis­sen­schaf­ten (ÖAW). Gemein­sam mit einem For­scher­team unter­suchte er die Ent­wick­lung die­ser Grün­der­zeit­häu­ser in Wien und nun wur­den die Ergeb­nisse der Stu­die im Ver­lag der ÖAW veröffentlicht.
 
“Wir haben erst­mals für die ganze Stadt adress­ge­nau erho­ben, wie sich die­ser Teil des pri­va­ten Miet­woh­nungs­mark­tes ent­wi­ckelt hat“, erläu­tert Musil. Bemer­kens­wert war etwa, dass zwi­schen 2007 und 2019 der Zins­haus-Bestand in Wien um 2.117 Zins­häu­ser abge­nom­men hat, ein Rück­gang von rund 12 Pro­zent. 80 Pro­zent davon wur­den in Eigen­tums­woh­nun­gen über­führt, der Rest wurde abge­ris­sen, um Platz für Neu­bau­ten zu schaf­fen. „Trei­ber sind stark gestie­gene Preise für Eigen­tums­woh­nun­gen, die Abrisse und Pari­fi­zie­run­gen sehr lukra­tiv gemacht haben. Zins­häu­ser sind unter die­sen Vor­aus­set­zun­gen regel­rechte Geld­druck­ma­schi­nen”, so ÖAW-For­scher Musil.
 
Die Quan­ti­fi­zie­rung der Gentrifizierung
In einem zwei­ten Schritt ana­ly­sier­ten die Wis­sen­schaft­ler die Bio­gra­fien der Zins­häu­ser in aus­ge­wähl­ten Quar­tie­ren, um Aus­sa­gen über die Art und Dyna­mik der Trans­for­ma­tion tref­fen zu kön­nen. Inklu­diert war die Frage, wel­che Rolle die Gen­tri­fi­zie­rung, also ver­ein­facht gesagt die Ver­drän­gung ein­kom­mens­schwä­che­rer durch wohl­ha­ben­dere Haus­halte, gespielt hat. “Die Trans­for­ma­tion der Zins­häu­ser spie­gelt sich auch in einer Ver­än­de­rung der Sozi­al­struk­tur wider. Der Anteil der Aka­de­mi­ke­rIn­nen ist zum Bei­spiel deut­lich ange­stie­gen“, erklärt Musil. 

„Unsere Daten zei­gen aber auch, dass das Haus­halts­ein­kom­men kein ent­schei­den­der Fak­tor beim Wan­del der Bewoh­ner­struk­tur von Zins­häu­sern ist.“ Statt­des­sen zeige sich, dass bestimmte Zuwan­de­rungs­grup­pen – ins­be­son­dere jene mit tür­ki­schen oder ex-jugo­sla­wi­schen Migra­ti­ons­hin­ter­grund – inzwi­schen in andere Seg­mente des Woh­nungs­mark­tes, wie in Eigen­tums- oder Gemein­de­woh­nun­gen, abge­wan­dert sind.
 
Wien war nie Chicago
Wäh­rend bis­he­rige Unter­su­chun­gen zum Thema Gen­tri­fi­zie­rung haupt­säch­lich auf qua­li­ta­ti­ven Befra­gun­gen in ein­zel­nen Grät­zeln Wiens beruh­ten, erlaubt die neue Arbeit auch eine quan­ti­ta­tive Beur­tei­lung der Gesamt­si­tua­tion. “Wir reden oft über fal­sche The­men und Begriffe. Gen­tri­fi­zie­rung funk­tio­niert als Erklä­rungs­mo­dell in Chi­cago oder Lon­don. In Wien mit sei­nem sozia­len Wohn­bau müs­sen wir aber andere Erklä­rungs­an­sätze fin­den”, sagt Musil. Unter­schied­li­che Regu­lie­run­gen, poli­ti­sche Macht­ver­hält­nisse und his­to­risch gewach­sene Struk­tu­ren im Wohn­bau wür­den direkte Ver­glei­che städ­ti­scher Woh­nungs­märkte jedoch erschweren.
 
„Auch wenn auf­grund der star­ken räum­li­chen Kon­zen­tra­tion der Ver­drän­gungs­druck in bestimm­ten Quar­tie­ren der Grün­der­zeit in Wien beträcht­lich ist, ist das Aus­maß der Gen­tri­fi­zie­rung in der Gesamt­stadt durch den hohen Anteil an kom­mu­na­lem und geför­der­tem Wohn­bau doch über­schau­bar“, unter­streicht Flo­rian Brand als Ko-Autor der aktu­el­len Stu­die. „Es scheint hier­zu­lande eine gewisse Dis­kre­panz zwi­schen der Debatte über Gen­tri­fi­zie­rung und dem tat­säch­li­chen Phä­no­men zu exis­tie­ren“, so der Experte vom Archi­tek­tur­un­ter­neh­men Hue­mer und Brand (HuB).
 
Hete­ro­gene Akteure und kleine regio­nale Kapitalgeber
Getrie­ben wird der Wan­del im Zins­haus­seg­ment übri­gens von sehr unter­schied­li­chen Akteu­ren, so die For­scher. „Von klei­nen Hand­werks-Unter­neh­men bis zu gro­ßen Akti­en­ge­sell­schaf­ten ist alles dabei.“ Über­ra­schend war für das For­scher­team die Finan­zie­rungs­seite der Trans­for­ma­tion am Wie­ner Zinshausmarkt. 

“Es zeigt sich, dass hier häu­fig nicht inter­na­tio­nale Ban­ken die Geld­ge­ber sind, son­dern kleine, regio­nale Kre­dit­in­sti­tute, von Gmünd bis Blu­denz, die bei der Kre­dit­ver­gabe fle­xi­bler sind. Das wer­den wir uns in einer wei­te­ren Stu­die genauer anse­hen”, so Robert Musil vom Insti­tut für Stadt und Regio­nal­for­schung der Öster­rei­chi­schen Aka­de­mie der Wis­sen­schaf­ten (ÖAW).